Más casas y protección al inquilino: cómo ataja Australia su crisis de vivienda

Australia intenta frenar una crisis de vivienda marcada por precios y alquileres disparados y falta de oferta con más vivienda pública, incentivos a la construcción y reformas fiscales para que comprar una casa para vivir resulte más atractivo que adquirirla como inversión.

El problema tiene puntos en común con la situación en España, con una oferta que no alcanza a la demanda y un acceso cada vez más difícil, aunque los mercados empiezan a moverse en direcciones diferentes, ya que mientras Australia atraviesa una corrección de los precios, España mantiene fuertes subidas y el debate se centra también en cómo proteger a los inquilinos y evitar usos especulativos de la vivienda.

Precios de compra a la baja

Después de varios años de fuertes subidas, el valor de la vivienda en Australia cayó un 3.1 % en el último trimestre hasta agosto, según la empresa especializada Cotality, con los descensos más acusados concentrados en las viviendas de mayor precio de Sídney y Melbourne, donde los valores se sitúan más de un 10 % por debajo de sus máximos.

• En agosto, el precio mediano de una vivienda, incluyendo casas y pisos, era de 1.22 millones de dólares australianos en Sídney (unos 751,000 euros), 1.08 millones en Brisbane (665,000 euros), un millón en Perth (615,000 euros), 937,207 en Adelaida (577,000 euros) y 786,718 en Melbourne (484,000 euros), mientras la media nacional se situaba en 912,885 dólares (562,000 euros), según Cotality.

El alquiler, el gran problema

Los alquileres nacionales subieron, sin embargo, un 5.9 % interanual en el segundo trimestre hasta 2,820 dólares australianos mensuales (1,734 euros), mientras en Sídney el alquiler medio de una casa alcanzó un récord de 3,400 dólares australianos (2,090 euros), un 6.3 % más en tres meses, según datos de las webs especializadas Cotality y Domain, cifras que recuerdan a España, donde los alquileres aumentaron un 5.8 % en agosto según el portal Idealista.

Protección al inquilino

Frente a esta situación, el Gobierno acordó en 2023 un marco común para que los inquilinos tengan más estabilidad, con límites a las subidas de alquiler a una vez al año, motivos justificados para los desahucios y unos estándares mínimos de habitabilidad, medidas que la mayoría de los estados ya ha incorporado.

• A estas medidas se suma la ayuda pública para hacer frente al alquiler, ya que la asistencia federal para los hogares con menos ingresos ha aumentado más de un 50 % desde 2022, según el Gobierno australiano, mientras también se financia la construcción de vivienda social y asequible.

Más casas para atajar el déficit

La respuesta australiana se apoya también en aumentar la oferta con un plan de 47,000 millones de dólares australianos (28,900 millones de euros), para construir 1.2 millones de viviendas en cinco años, que incorpora otros 2,000 millones (1,229 millones de euros) para carreteras, agua, electricidad y otras infraestructuras necesarias para desbloquear proyectos, además de nuevas medidas para reducir trabas.

Ayudas para el primer hogar

Australia amplió en octubre de 2025 su programa para ayudar a quienes compran una vivienda por primera vez, de modo que puedan acceder a una hipoteca con solo un 5 % de ahorro inicial, sin necesidad de contratar el seguro que normalmente se exige a quienes aportan una entrada menor, y sin límite de ingresos ni de plazas. Según el Gobierno australiano, para marzo de 2026, más de 300,000 personas habían utilizado ya el programa.

Menos incentivos para la compra como inversión

Por otra parte, la reforma fiscal que entrará en vigor el 1 de julio de 2027 busca hacer menos atractiva la compra de viviendas como inversión y fomentar, en cambio, la compra para uso residencial y la construcción de nuevas viviendas.

Para ello, Australia limitará a las viviendas nuevas la posibilidad de que los inversores compensen las pérdidas generadas por un alquiler con otros ingresos. También modificará el tratamiento fiscal de las ganancias obtenidas al vender una vivienda.

En lugar del descuento actual del 50 %, se tendrá en cuenta la inflación a la hora de calcular la ganancia sujeta a impuestos, y se aplicará un tipo de al menos el 30 % sobre la ganancia real, con algunas excepciones para las inversiones ya existentes.